Odhad obvyklé ceny nemovitostí

pro účely dědického řízení

Účel a způsob odhadu

Odhad stanoví obvyklou cenu nemovitostí ke dni 20. 10. 2026. Vychází z údajů katastru nemovitostí (parcela, stavba, list vlastnictví), z údajů o stavbě v RÚIAN, z územního plánu obce, pokud ho máme k dispozici, a z orientačních cen: průměrných kupních cen podle ČSÚ (2023–2025, za rok podle data odhadu) a nabídkových cen pozemků v obci. Nejde o srovnání konkrétních prodejů; ceny nejsou přepočtené k datu odhadu.

1. Pozemek – katastrální území Tehovec

Předmětem ocenění je pozemek parcelní č. 850/1 „orná půda“ o výměře 3 860 m², včetně veškerého příslušenství a součástí. Nemovitost je zapsána na listu vlastnictví č. 582 pro katastrální území Tehovec, obec Tehovec.

Jednotkové ceny obdobných nemovitostí se podle dostupných údajů pohybují v rozmezí 3 561 Kč/m² až 4 605 Kč/m². Zdroj: metoda zbytkové hodnoty – cena zasíťovaných parcel po rozdělení pozemku minus náklady na ulici a sítě, zisk a riziko developera a doba přípravy (výpočet níže).

Při stanovení ceny byly zohledněny zejména:

pozemek je určen pro bydlení (územní plán, plocha Z8 (BI))
nutnost rozdělit pozemek na 4 stavební parcely a vybudovat ulici a sítě
podmínky územního plánu (viz níže)
výměra 3 860 m²

Plomby v katastru (stav ke dni zpracování): žádné probíhající řízení.

Zápisy v katastru (podle: smyšlený výpis z LV – jen pro účely ukázky):

Věcné břemeno vedení sítí

Způsob ochrany nemovitosti: zemědělský půdní fond.

Podmínky územního plánu pro plochu pozemku:

Rozhodování o změnách v území je podmíněno plánovací smlouvou (PS.2); její součástí bude návrh parcelního uspořádání s parcelami pro veřejná prostranství s dopravní infrastrukturou pro obsluhu a průjezdnost územím.
Minimální velikost stavebního pozemku 800 m², největší 2 000 m² (plocha Z8).

Pozemek je potřeba rozparcelovat a zasíťovat. Kdyby šlo o zasíťovaný stavební pozemek o velikosti kolem 1 000 m² připravený ke stavbě, jeho orientační cena by byla cca 9 100 Kč/m². Tento pozemek o výměře 3 860 m² se ale musí rozdělit na 4 stavební parcely, vybudovat ulici a sítě a splnit podmínky územního plánu. Proto má jako celek cenu cca 4 083 Kč/m².

Hodnota pozemku jako celku	15 760 119 Kč
Návrh rozdělení (nová ulice středem pozemku, pozemky po obou stranách)	4 parcely po cca 818 m²
Prodejná plocha parcel (bez ulice)	3 391 m² (88 %)
Cena zasíťovaného pozemku (střed nabídkových cen zasíťovaných pozemků v obci Tehovec (9 000–12 500 Kč/m²) × 0,85 (nabídka → kupní cena), zaokrouhleno)	9 100 Kč/m²
Tržby z prodeje parcel	30 854 289 Kč
Ulice (cca 60 m), sítě a přípojky vč. projektu, rezervy a DPH	− 5 376 608 Kč
Zisk a riziko developera (20 % z tržeb)	− 6 170 858 Kč
Doba přípravy a prodeje 3 roky, 7 % ročně	× 0,82

Rozpětí odpovídá ceně zasíťovaného pozemku ±10 %. Náklady na ulici a sítě jsou orientační jednotkové ceny pro celou ČR; návrh rozdělení je automatická studie nad katastrální mapou.

Na pozemku je věcné břemeno (např. vedení sítí nebo cesta). Obvykle cenu snižuje jen málo – ověřte jeho rozsah ve výpisu z LV.

V katastru je pozemek veden jako „orná půda“ (zemědělský půdní fond). Před stavbou je potřeba vynětí ze ZPF a obvykle odvod – to cenu stavebního pozemku snižuje.

Do výpočtu nejsou zahrnuty: odvod za vynětí ze ZPF, příspěvek obci podle plánovací smlouvy a případná územní studie. Pokud se uplatní, cenu pozemku dál snižují – zjistěte je na obci a u orgánu ochrany ZPF.

Obvyklá cena ke dni 20. 10. 2026 byla odhadnuta na částku 15 760 000 Kč (slovy: patnáct milionů sedm set šedesát tisíc korun českých). Odhadované rozpětí 13 750 000 – 17 780 000 Kč.

V ……………………… dne 20. 10. 2026

Jan Vzor · realitní makléř · Vzorová realitní kancelář s.r.o.

Tento dokument je odhad obvyklé ceny, nikoli znalecký posudek podle zákona č. 254/2019 Sb. Má informativní charakter; za jeho použití odpovídá ten, kdo odhad vydal. Vytvořeno systémem Chytrý pozemek (www.chytrypozemek.cz) · zdroje dat: ČÚZK (katastr nemovitostí, RÚIAN), ČSÚ, územní plán obce, inzerce.